今年公募REITs迎来一波大行情，截至5月30日 ，全市场有1只REIT年初至今涨幅超过50% ，3只涨幅超过40%，6只超过30%，15只超过20% ，15只超过10% 。多位受访基金经理认为 ，在利率下行环境下，公募REITs因其稳定的现金流和高分红特性 ，成为资产配置的重要选择 。但基金经理也提醒 ，短期受到宏观波动等因素影响，REITs市场出现一定波动 ，估值逐步回归理性。
展望未来 ，基金经理非常看好公募REITs的投资价值，认为其适合长期持有 ，投资者需关注底层资产运营、现金流分派率等核心指标。
公募REITs作为单独大类资产受青睐
警惕流动性不足和估值泡沫风险
Wind数据显示 ，今年以来，中证REITs全收益指数涨幅为12.62% ，但近期该指数出现高位震荡 。
“在货币政策宽松 、无风险利率下行的背景下 ，今年公募REITs作为单独大类资产的优势愈发凸显，受到了更多投资者青睐 。 ”东吴苏园产业REIT基金经理孙野说，宏观方面 ，REITs的强分红特点让其对利率比较敏感 ，货币政策的变化会影响其股息吸引力；行业方面，REITs的基础资产行业越来越丰富 ，不同行业属性导致底层资产在运行中有着不同收益表现 ，进而影响REITs表现；短期内供求的不平衡也对REITs市场价格有较大的影响。
红土创新基金解释，公募REITs具有股债双重属性 。“股性 ”体现在宏观经济与政策环境变化对底层资产运营情况的影响 ，“债性”与债市利率走势 、投资人结构、固定收益投资人的市场情绪等因素有关 ，二者均有可能导致基金价格波动 。目前在经济周期调整及利率水平持续下行的环境下，公募REITs分派率和十年期国债收益率的利差对市场影响较大。公募REITs板块兼具资产增值潜力和分红稳定的特性 ，但仍要警惕流动性不足和估值泡沫的风险 。
博时基金REITs业务营运总监刘玄称 ，公募REITs二级市场价格更多是由底层资产运营表现决定，而非受短期政策或情绪波动影响 ，底层资产多为国内基础设施 ，部分需求相对刚性 。同时机构投资者对公募REITs持仓比例较高，市场稳定性较强。在股市震荡下，部分避险资金从高波动资产转向稳定性较强的资产 ，需求端形成一定的抗跌支撑 。
展望后市行情 ，孙野认为，随着公募REITs常态化的发行、稀缺性逐渐弱化 ，同时投资者的认知也在不断提升 ，三重因素共振下，REITs市场有望逐渐回归理性 ，一级市场打新策略的有效性或逐步弱化 ，二级市场有望回归产品的本质运行 。同时，公募REITs被纳入FOF 、社保基金投资范围 ，并推动纳入沪深港通标的 ，有望为REITs市场带来更多增量资金。
刘玄表示，当前股市不稳定性加大 ，而公募REITs较稳定的现金流和强制分红机制有望进一步吸引避险资金流入 。但由于不同类型的基础设施资产在不同程度上依赖于整体经济表现 ，投资者需关注区域经济活力 、底层资产类型、经营质量及收入构成，警惕宏观经济波动带来的滞后性影响 。
北京某大型公募称，在利率下行和资产荒的背景下 ，REITs作为高分红 、中低风险的资产 ，在政策力度加强以及社保基金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比。未来REITs市场将延续扩容与分化的双重趋势。底层资产将进一步覆盖新基建 、智慧城市、文旅等新兴领域 ，同时存量项目扩募提速将强化市场流动性 。
看好公募REITs配置价值
关注底层资产 、现金流分派率等指标
在公募REITs的投资上 ，红土创新基金表示，从2021年首批公募REITs推出以来 ，其收益稳定性与多元化资产配置优势日益凸显 。短期可以根据利率的周期 、REITs分派率和十年期国债收益率的利差等进行资产配置及仓位调整；对于持有较多REITs基金份额的专业投资者 ，也可考虑适度买入国债期货对冲风险。长期来看，在公募REITs项目运营和基金投资策略未发生重大变化 ，同时二级市场未发生较大波动情况下 ，坚持长期持有为主 。
前述大型公募也称，在选择REITs产品时 ，需先考察底层资产的基本面 ，分散投资于不同类型和地区的REITs，降低市场波动带来的风险；REITs基金适合长期持有，避免频繁交易以减少交易成本和税收负担；为防范高位波动等风险 ，需要密切关注宏观经济形势、政策变化和市场情绪 ，及时调整投资策略；定期对REITs投资组合进行风险评估 。
其进一步表示，短期内市场或继续受宏观波动影响 ，保障房 、消费等弱周期板块若回调可能凸显配置价值 ，仓储 、产业园等顺周期板块需关注内需修复与估值错杀机会。长期来看，养老、新型基建REITs等政策支持的扩容方向 ，以及利率下行背景下高分红资产的吸引力 ，或推动市场结构性机会深化 。
如何筛选REITs产品，红土创新基金称 ，投资者可重点关注EBITDA 、现金流分派率 、项目成本收入构成及影响因子 ，并根据基础资产类型，关注相关核心运营指标 。近期发行的公募REITs监管问询回复中 ，大多有调降估值的安排 ，从监管发行层面，一级市场基础设施项目的估值被进一步压实，为二级市场留出了一定套利空间。
孙野表示 ，REITs产品核心指标主要是运营指标和财务指标：一是底层资产日常运营的数据 ，如产业园区的出租率、租金，高速公路行业的车流量等；二是基础设施资产围绕分派率的相关财务数据 ，如收入、净利润 、可供分配金额等 。“这些数据均可通过定期报告获取 ，可作为筛选产品的一些参考依据 。”
前述大型公募也说，在筛选REITs产品时 ，投资者应重点关注底层资产质量 、项目收益和现金流水平、市场估值水平和市场情绪 、未来发展空间和成长性等多个指标。“REITs的底层资产现金流稳定性是其估值合理性的关键支撑 。投资者需关注资产的出租率 、租金收缴率、运营主体能力等 。新发行REITs的市场表现和投资者情绪 ，是判断其估值合理性的重要参考，此外 ，政策支持和市场环境对其估值和现金流稳定性有重要影响。 ”
（文章来源：中国基金报）
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